Österreichische Steuer auf private Immobilienvermietung—6 Fehler zu vermeiden

Besteuerung privater Immobilienvermietung

Die Steuerregeln für die Vermietung von Immobilien bieten viele Chancen, aber auch Gefahren. In diesem Artikel geben wir einen kurzen Überblick über die wichtigsten Regeln und erörtern die häufigsten Fehler.

Vermietung von Immobilien nicht immer steuerbar

Private Vermietungen sind ein immer wiederkehrendes Thema, da Immobilien zu den häufigsten privaten Anlageformen gehören. In vielen Fällen sind solche Vermietungen nicht steuerbar. Das mag wie ein Glücksfall klingen, ist es aber meist nicht. In den ersten Jahren des Eigentums decken die Einnahmen aus der Vermietung oft nicht die Kosten für die Finanzierung (Kreditzinsen) oder den notwendigen Reparaturaufwand. Wenn die Vermietung als unsteuerbar eingestuft wird, dürfen die Verluste nicht von anderen Einkünften abgezogen werden. Außerdem berechtigt die Immobilie nicht zur Rückerstattung der Vorsteuer. Deshalb bevorzugen die meisten Steuerzahler die Qualifizierung als steuerpflichtige Vermietung. Beachten Sie, dass die Gewinne aus dem eventuellen Verkauf von Privatimmobilien unabhängig von diesen Umständen steuerpflichtig sind.

Privater Grundstücksverkauf ist ein Sonderthema, das in diesem Beitrag nicht näher erörtert wird.
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Einkunftsarten der Vermietung von Privatimmobilien

Die Vermietung und Verpachtung von Privatimmobilien kann steuerlich entweder als Einkunftsquelle oder als nicht steuerbare Liebhaberei qualifiziert werden. Das wesentliche Unterscheidungsmerkmal ist eine Prognose der Rentabilität. Je nach den Umständen muss diese Prognose eine Gesamtrentabilität innerhalb von 20-28 Jahren zeigen (mehr Details unten).

  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Das Steuerrecht unterscheidet zwischen (a) kleinen und (b) großen Vermietungen (mehr dazu unten). Wenn eine private Vermietung als potenziell gewinnbringend und damit steuerpflichtig angesehen wird, fallen die Einkünfte unter die reguläre Steuertarif des Immobilienbesitzers. Die damit verbundenen Aufwendungen sowie die jährliche Abschreibung sind in diesem Fall abzugsfähig. Wenn in einem bestimmten Jahr Verluste anfallen, können sie grundsätzlich von anderen Einkünften dieses Jahres abgezogen werden, sie können allerdings nicht vorgetragen und in einem zukünftigen Zeitraum genutzt werden.
  • Liebhaberei—nicht steuerbare Freizeitaktivitäten: Hobbyähnliche Tätigkeiten werden grundsätzlich nicht als steuerpflichtige Einnahmequelle betrachtet. Der Grund dafür ist einfach—sie sind eine Form des Ausgebens, nicht des Verdienens. Wenn keine Rentabilität mit einer Finanzprognose nachgewiesen werden kann, fällt die Vermietung unter Liebhaberei und wird für die Zwecke der Einkommenssteuer als nicht steuerbar betrachtet—wie weiter unten ausgeführt, können die Umsatzsteuer und die lokalen Steuern dennoch anfallen.

Randnotiz—andere Einkunftsarten

Eine Vermietung kann unter bestimmten Umständen unter betriebliche oder landwirtschaftliche Einkünfte fallen. Dies ist denkbar, wenn die Immobilie zu einem landwirtschaftlichen Betrieb oder einem Unternehmen gehört. Obwohl sich dieser Beitrag mit privaten Vermietungen befasst, wird im Folgenden der Vollständigkeit halber eine kurze Ausführung dazu gemacht.

  • Land- und forstwirtschaftliche Einkünfte: Ein traditioneller land- und forstwirtschaftlicher Betrieb verfügt oft über Räumlichkeiten und Grundstücke, die nur saisonal genutzt werden. Oft werden sie gelegentlich vermietet. Als Faustregel gilt: Wenn die Vermietung komplementär zu den land- und forstwirtschaftlichen Leistungen ist, kann sie steuerlich in die gleiche Einkunftsart fallen. Dies ist in der Regel vorteilhaft, da der landwirtschaftliche Sektor viele Steuererleichterungen und Vergünstigungen hat. Wenn die Verpachtung nicht komplementär zu einer anderen Dienstleistung ist, muss sie separat betrachtet werden.
  • Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit: Wenn die vermieteten Räumlichkeiten Teil des Betriebsvermögens sind, sind alle Erlöse grundsätzlich Betriebseinnahmen und es gelten die allgemeinen Regeln. Beachten Sie, dass jede private Nutzung der Geschäftsimmobilie die Steuerbemessungsgrundlage beeinflusst—private Ausgaben sind nicht abzugsfähig. Wenn ein Ferienhaus Teil eines geschäftlichen Anlageportfolios ist und zu 20 % für private Aufenthalte genutzt wird, wird die Abzugsfähigkeit von Abschreibungen und anderen Kosten entsprechend reduziert. Zusätzlich kann Dividendensteuer oder Lohnsteuer zusammen mit der Umsatzsteuer ausgelöst werden. Wichtig ist auch, dass die unternehmerische Tätigkeit als solche eine offensichtliche Gewinnerzielungsabsicht voraussetzt. Andernfalls kann die grundsätzliche Abzugsfähigkeit verneint werden.

Betriebseinnahmen sind nicht der Schwerpunkt dieses Beitrags.
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Kleine Vermietungen im Privatbesitz

Eine kleine Vermietungsimmobilie ist typischerweise ein Einfamilienhaus mit bis zu zwei Wohneinheiten, ein Bungalow oder eine einzelne Wohnung. Das Finanzamt geht zunächst von der Nichtsteuerbarkeit aus und lässt keinen Aufwands- und Verlustabzug sowie keine Vorsteuererstattung im Zusammenhang mit der Immobilie zu. Das heißt, die Nichtsteuerbarkeit gilt in diesem Fall sowohl für die Einkommensteuer als auch für die Umsatzsteuer. Wenn der Steuerzahler das Recht auf Abzüge und Erstattungen in Anspruch nehmen möchte, ist eine gewinnbringende Finanzprognose erforderlich. Diese Prognose muss einen Gesamtgewinn innerhalb von 20 Jahren seit der ersten Vermietung oder innerhalb von 23 Jahren seit den ersten Aufwendungen (z. B. Renovierungen) ausweisen.

Große Vermietungen im Privatbesitz

Eine große Vermietungsimmobilie ist jedes Objekt, das die Definition von klein überschreitet. Ein Gebäude mit drei Wohneinheiten würde prinzipiell schon als groß eingestuft werden. In diesem Fall geht das Finanzamt zunächst von einer gewinnbringenden Vermietung aus. Etwaige Verluste sind standardmäßig mit anderen Einkünften verrechenbar. Diese Annahme kann nur dann bestehen bleiben, wenn innerhalb von 25 Jahren seit der ersten Vermietung bzw. innerhalb von 28 Jahren seit den ersten Aufwendungen ein Gesamtgewinn zu erwarten ist. Dies kann mit einer plausiblen Finanzprognose nachgewiesen werden. Scheitert die Rentabilitätsvermutung, d.h. war nie eine vernünftige Gewinnerwartung vorhanden, gilt die Verpachtung als nicht steuerbar – allerdings nur für Zwecke der Einkommensteuer. Die Umsatzsteuer wird trotzdem auf große Vermietungen erhoben.

Die Umsatzsteuer fällt bei großen Vermietungen immer an, allerdings hat
das Umsatzsteuergesetz seine eigenen Ausnahmen und Besonderheiten.
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Lokale Steuern

Beachten Sie, dass unabhängig von der Rentabilitätseinschätzung lokale Steuern und Gebühren, wie z. B. Müllabfuhrgebühren oder Tourismusabgabe, anfallen können. Diese werden von den Regionen eigenständig festgelegt. Zum Beispiel erheben mehrere Regionen eine Ferienwohnungssteuer, die je nach Größe der Immobilie typischerweise zwischen 150 und 300 EUR pro Jahr beträgt. Alle Informationen zu den lokalen Steuern sollten Sie auf den Webseiten Ihres Landkreises finden können.

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Steuer Immobilien Vermietung Österreich

Ein Beispiel für eine Prognoserechnung

Dieses Beispiel stammt aus einer Entscheidung des österreichischen Bundesfinanzgerichts, RV/1100547/2017. In diesem Fall erhob der Steuerpflichtige erfolgreich eine Beschwerde gegen die Umsatzsteuer- und Einkommensteuerbescheide des Finanzamts. Das Gericht war der Meinung, dass die vermieteten Immobilien als Einkunftsquelle zu behandeln sind. Folglich war der Steuerpflichtige zu einem Einkommenssteuerabzug und einer Vorsteuererstattung berechtigt. Die folgende Prognoserechnung wurde für eine der fraglichen Immobilien vorgelegt—

Prognosezeitraum 2005 – 2025EUR
Mieteinnahmen Wohnung138.133,-
Mieteinnahmen Garage19.093,-
Mieteinnahmen Reparaturfonds2.985,-
Leerstands-/Mietausfallrisiko-5.537,-
Afa Gebäude-54.114,-
Afa Einrichtung-5.243,-
Zinsen CHF-47.791,-
Zinsen WBF-19.740,-
Instandhaltungsaufwand-9.399,-
Sonstige Kosten-1.532,-
Spesen CHF-Darlehen/Mietenkonto-1.887,-
Einkünfte kumuliert14.969,-
Quelle: BFG 09.03.2018, RV/1100547/2017—link

Diese Tabelle ist natürlich eine vereinfachte kumulierte Übersicht. Grundsätzlich sollte die Prognose für jede Steuerperiode (Kalenderjahr) erstellt und regelmäßig aktualisiert werden. Die Beurteilung der steuerlichen Berücksichtigung kann sich in den Folgejahren ändern.

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Sechs Fehler, die Sie vermeiden sollten

Immobilien sind ein komplexes Thema mit vielen Stolpersteinen. Es ist nicht möglich, sie alle in vollem Umfang zu erläutern. Nichtsdestotrotz finden Sie im Folgenden eine kurze Liste mit einigen der häufigsten Fehler.

#1: Investitionsplanung ohne Steuern

Idealerweise wird die Steuerplanung vor dem Kauf durchgeführt. Einer der wichtigsten Punkte ist, ob die betreffende Immobilie als Einkunftsquelle deklariert werden kann. Dies hat Einfluss auf die Abzugsfähigkeit von allfälligen Renovationen und Rückerstattungen der Vorsteuer. Abhängig von den geplanten Investitionen können insbesondere die möglichen Rückerstattungen der Vorsteuer (meist 20%) erhebliche Steuervorteile bedeuten. Es versteht sich von selbst, dass bei einem Verkauf der Immobilie mit Umsatzsteuer die Rückerstattung den ursprünglichen Kaufpreis deutlich senkt.

#2: Falscher Abschreibungsplan

Die Abschreibung von Gebäuden ist eine abzugsfähige Ausgabe, wenn die Immobilie als Einnahmequelle klassifiziert wird. Standardmäßig wird der Kaufpreis zu 40% auf den Grund und Boden ohne Abschreibung und zu 60% auf die Gebäude mit einer jährlichen Abschreibung von 1,5% aufgeteilt. Sowohl der Abschreibungssatz (1,5%) als auch die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude (40%-60%) können (typischerweise mit einem Sachverständigengutachten) als unzutreffend argumentiert werden. Zusätzlich gelten für Immobilien in bestimmten Zonen besondere Regeln, die manchmal übersehen werden.

#3: Vernachlässigung der Umsatzsteuer-Alternativen

Wenn die Umsatzsteuer anfällt, sind weitere Überlegungen anzustellen. Wenn zum Beispiel die Mieteinnahmen unter 35.000 EUR pro Jahr liegen, kann eine Befreiung für Kleinunternehmen angewendet werden. Das bedeutet, dass Sie in Ihren Rechnungen an die Mieter keine Umsatzsteuer ausweisen müssen, aber auch, dass Sie keine Vorsteuererstattungen (für Renovierungen oder andere Ausgaben) erhalten können. Unter Umständen können Umsatzsteuerpflichten vorteilhaft sein.

#4: Entscheidung über Renovierungen ohne Berechnung der einkommensteuerlichen Auswirkungen

Die einkommensteuerlichen Auswirkungen sind je nach Art der Renovierung unterschiedlich. Im Allgemeinen kann eine der folgenden Varianten vorliegen—

  • eine Erhöhung des Anschaffungswerts, die nur über die verbleibende Lebensdauer der Immobilie abgeschrieben werden kann (zwischen 1,5% und 100% p.a., je nach Alter des Gebäudes);
  • wesentliche Reparaturen und Verbesserungen der Instandsetzung, die über den Zeitraum von 15 Jahren absetzbar sind (6,67% p.a.);
  • unregelmäßige Instandhaltungsaufwendungen, die wahlweise sofort oder über den Zeitraum von 15 Jahren (6,67% pro Jahr) abzugsfähig sind;
  • regelmäßige Aufwendungen, die immer sofort abzugsfähig sind (100 %).

Natürlich wirken sich zusätzliche Investitionen auch auf die oben genannte Rentabilitätsberechnung aus.

#5: Vorzeitige Kreditrückzahlung und Eigentümerwechsel

Eine unerwartete Änderung wesentlicher Umstände, wie z. B. der Finanzierungsstruktur, kann als eine neue, separate Tätigkeit interpretiert werden. Wenn das Finanzierungsdarlehen plötzlich abbezahlt wird, kann das Finanzamt (unter Umständen erfolgreich) behaupten, dass es sich um den Beginn einer neuen Tätigkeit handelt. Dies kann zu einer Situation führen, in der die Verluste aus den Vorjahren—in denen die meisten Ausgaben anfielen—nicht abzugsfähig bleiben, aber die zukünftigen Gewinne besteuert werden müssen, da ab jetzt eine gewinnbringende Tätigkeit ausgeübt wird.

#6: Geheimhaltung von Tatsachen

Transparenz kann Sie vor möglichen Strafverfahren schützen. Es ist eine gute Praxis, Annahmen, die Sie in Ihrer Steuererklärung machen, gegenüber den Steuerbehörden offenzulegen. Zum Beispiel die Annahme, dass Ihre Vermietung eine Einkunftsquelle ist, während damit verbundene Ausgaben abgezogen werden. Eine solche Offenlegung kann zum Beispiel in einem Begleitschreiben zu Ihrer Steuererklärung erfolgen. Dies kann zu einem Streit über Ihre Annahmen führen, manchmal sogar zu einem Gerichtsverfahren. Dennoch—die proaktive Offenlegung zeigt zweifelsfrei, dass es nie Ihre Absicht war, Steuern zu hinterziehen. Im Steuerrecht ist das Handeln auf der Grundlage einer vertretbaren Rechtsauffassung grundsätzlich keine Straftat, auch wenn sich diese Auffassung später als falsch herausstellt.

Es wird empfohlen, alle Offenlegungen von Ihrem Steuerberater vornehmen zu lassen da viele zusätzliche verfahrenstechnische Themen betroffen sind, die hier nicht abschließend erläutert werden können.

Randnotiz—Fahrlässige Steuerhinterziehung und Selbstanzeige von Straftaten

Die aktuelle Prognoserechnung soll man immer im Auge zu behalten, um eine Situation zu vermeiden, in der Steuern fällig waren, aber nicht bezahlt wurden. In solchen Fällen ist es typischerweise schwer zu argumentieren, dass keine grobe Fahrlässigkeit vorhanden war. Dies kann zu einem komplizierten Strafverfahren und rückwirkenden Steuerbescheiden mit Sanktionen führen. Wenn bereits Fehler gemacht wurden, kann die Strafverfolgung durch eine freiwillige Offenlegung der Straftat und Deckung der nicht gezahlten Steuern ausgeschlossen werden. Im Gegensatz zu der in #6 erwähnten Offenlegung ist dieser Vorgang ein Rechtsakt und sollte nur von einem berufsmäßigen Steuerberater oder Anwalt durchgeführt werden. Eine missglückte Selbstanzeige kann genau das Gegenteil bewirken—nämlich ein Strafverfahren auslösen und gegen Sie benutzt werden.

Führt Ihr Steuerberater für Sie eine aktualisierte Prognoserechnung?
Sie können gerne Ihre Erfahrungen im Kommentarbereich unten teilen.

Zusammenfassung

Die steuerliche Behandlung der privaten Immobilienvermietung hängt meist von der Prognoserechnung ab. Kleine Immobilien, z.B. ein Haus mit bis zu zwei Wohneinheiten, sind grundsätzlich nicht steuerbar, wenn innerhalb von 20 Jahren nach der ersten Vermietung oder innerhalb von 23 Jahren nach den ersten Aufwendungen kein Gesamtgewinn zu erwarten ist. Die Nichtsteuerbarkeit bedeutet oft einen Nachteil für den Steuerpflichtigen, da er keine Verluste oder Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie von seinen sonstigen Einkünften abziehen kann. Außerdem haben sie keinen Anspruch auf eine Rückerstattung der Vorsteuer. Einige der häufigsten Fehler in Bezug auf die private Immobilienvermietung sind mangelnde Steuerplanung, vorzeitige Darlehensrückzahlung und vernachlässigte Offenlegungen.

Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel illustrativ ist und nicht alle Spezifika zu diesem Thema wiedergeben kann. Ihr Fall kann abweichen. Wir empfehlen immer, einen erfahrenen Spezialisten zu konsultieren, bevor Sie Entscheidungen treffen.

Zum Weiterlesen…

  • Österreichische Liebhabereiverordnung—Link
  • Wirtschaftskammer Österreich, Liebhaberei im Steuerrecht—Link
  • Bundesministerium für Finanzen, Vermietung auf Online-Plattformen—Link
  • Illustrative Gerichtsentscheidung, BFG 09.03.2018, RV/1100547/2017—Link

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